Fundos imobiliários (FIIs): o que são, como funcionam e como são tributados

O que é

Fundo de investimento imobiliário (FII) é um fundo que reúne dinheiro de vários investidores para aplicar em empreendimentos imobiliários. A CVM (Comissão de Valores Mobiliários, o órgão que regula o mercado de capitais) explica que o conceito de empreendimento é amplo: inclui direitos sobre imóveis e também títulos e valores mobiliários ligados ao setor ¹.

Os FIIs foram criados pela Lei 8.668/1993, que os define como fundos sem personalidade jurídica própria. Hoje são regulados pelo Anexo Normativo III da Resolução CVM 175/2022 ³⁸. Segundo o Portal do Investidor, o fundo precisa de registro prévio na CVM para funcionar e para ofertar cotas ao público ¹.

Quem aplica recebe cotas, frações do patrimônio do fundo. A lei define as cotas de FII como valores mobiliários ³. A B3, a bolsa brasileira, informa que elas são negociadas em bolsa por meio de corretoras ⁹. A CVM classifica o FII como investimento de renda variável ².

Como funciona

O caminho do dinheiro tem estes passos:

1. O fundo faz uma oferta de cotas, e os investidores aplicam. O dinheiro é usado conforme o regulamento: comprar ou construir imóveis, ou aplicar em títulos ligados ao setor imobiliário ¹.
2. O fundo recebe receitas, como aluguéis ou juros dos títulos que tem em carteira.
3. A lei manda distribuir aos cotistas, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados pelo regime de caixa (o que efetivamente entrou e saiu), com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro ³. O regulamento de cada fundo define os critérios de distribuição de rendimentos ³.
4. O investidor que quer sair vende a cota a outro investidor. O FII é fechado: a lei proíbe o resgate de cotas ³. A saída se faz no mercado secundário, pela B3 ²⁹. O preço é o de mercado, que pode ser diferente do valor patrimonial da cota (o patrimônio do fundo dividido pelo número de cotas).

A lei prevê que o fundo seja gerido por uma instituição administradora autorizada pela CVM e que os cotistas decidam em assembleia sobre os assuntos que a lei e o regulamento reservam a ela ³. Um fundo pode ter carteira de imóveis (muitas vezes chamada no mercado de "tijolo") ou de títulos imobiliários (chamada de "papel"). Esses apelidos não são categorias legais; o que vale é a política de investimento descrita no regulamento ¹.

Importante: o rendimento do FII não é fixo. Ele depende das receitas do período e da política do fundo. O valor pago em um mês não indica o do mês seguinte.

Como calcular o rendimento e o P/VP de um FII

Duas contas aparecem com frequência. A primeira mede o rendimento em relação ao preço pago, e a segunda compara o preço de mercado com o patrimônio contábil:

rendimento por cota ÷ preço da cota = rendimento do período

P/VP = preço da cota na bolsa ÷ valor patrimonial por cota

• Rendimento por cota: o valor distribuído a cada cota no período.
• Dividend yield (DY): é o nome dado ao rendimento dos últimos 12 meses dividido pelo preço da cota.
• Valor patrimonial por cota: o patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas.
• P/VP: abaixo de 1 significa que a cota negocia por menos que o valor contábil; acima de 1, por mais. O número descreve a relação entre preço e patrimônio, e não diz se a cota é uma boa ou má compra.

Ambas as contas olham o passado ou um instante. Nenhuma garante o resultado futuro.

Na prática: R$ 10.000 em cotas de FII por um ano

Os valores abaixo são hipotéticos, escolhidos para facilitar a conta. As regras de imposto são as em vigor em 15 de outubro de 2026 ³⁴.

Suponha que uma pessoa física compre 100 cotas a R$ 100,00 cada, num total de R$ 10.000,00. O fundo e o cotista cumprem as condições legais de isenção. Suponha que o fundo pague R$ 0,80 por cota por mês durante 12 meses, e que o valor patrimonial por cota seja de R$ 110,00.

1. Rendimento mensal: 100 cotas × R$ 0,80 = R$ 80,00, sem Imposto de Renda retido, se as condições forem cumpridas ⁴.
2. Rendimento em 12 meses: R$ 80,00 × 12 = R$ 960,00.
3. Rendimento sobre o preço pago: R$ 960,00 ÷ R$ 10.000,00 = 9,6% no período.
4. P/VP na compra: R$ 100,00 ÷ R$ 110,00 = 0,91.
5. Venda após um ano a R$ 108,00 por cota: R$ 10.800,00 − R$ 10.000,00 = R$ 800,00 de ganho. O imposto é de 20%: R$ 800,00 × 0,20 = R$ 160,00 ³.
6. Resultado: R$ 960,00 + R$ 800,00 − R$ 160,00 = R$ 1.600,00 antes de corretagem e outros custos.

Agora a mesma operação com um cenário ruim: se o fundo pagasse a mesma renda, mas a cota fosse vendida a R$ 90,00, a venda daria perda de R$ 1.000,00 (R$ 9.000,00 − R$ 10.000,00). Os R$ 960,00 recebidos compensariam parte da perda, e o investidor ainda sairia no prejuízo de R$ 40,00. Se o rendimento também caísse, a perda seria maior. É possível perder capital ².

Isto é uma ilustração do mecanismo, não uma projeção nem uma indicação de produto.

Que tipos de FII existem

Pela definição da CVM, o FII pode investir em direitos sobre imóveis ou em títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário ¹. Como a política de cada fundo muda o risco, o regulamento é o documento que diz o que o fundo faz; a lei lista o conteúdo que ele deve ter ³. As expressões "tijolo" e "papel" são usadas pelo mercado, não pela lei.

Um ponto de atenção está na tributação: se o fundo ou o cotista não atende às condições da lei, o cotista pessoa física perde a isenção dos rendimentos ⁴.

FII ou fundo aberto: o que muda

O leitor costuma confundir o FII com um fundo de investimento comum. A diferença principal está na saída:

A tabela mostra diferenças de funcionamento. Ela não diz qual formato serve a cada pessoa.

O que o FII oferece e o que pode dar errado

Vantagens

• Permite aplicar em ativos ligados ao setor imobiliário a partir do valor de uma cota ¹⁹. A gestão fica a cargo de uma instituição administradora autorizada pela CVM ³.
• A lei exige distribuição de ao menos 95% dos lucros apurados pelo regime de caixa ³.
• Os rendimentos distribuídos a pessoa física podem ser isentos de Imposto de Renda, se o fundo e o cotista cumprirem as condições legais ⁴.
• As cotas são negociadas em bolsa ⁹, e a lei lista o que o regulamento do fundo deve conter ³.

Riscos e limitações

• Perda de capital: o FII é renda variável e pode causar perdas patrimoniais ².
• Mercado: juros, câmbio e mudanças na lei afetam preço e distribuição ².
• Setor imobiliário: taxa de ocupação, desvalorização dos imóveis e regulação podem reduzir o preço da cota e os rendimentos ².
• Liquidez: como o FII é fechado, a venda depende de haver quem compre no mercado secundário ²³.
• Rendimento variável: o valor pago não é fixo, e rendimento passado não indica o futuro.
• Imposto sobre o ganho: a isenção cobre os rendimentos distribuídos, não o lucro na venda da cota, que paga 20% ³⁴.
• Perda do benefício: se o fundo deixar de cumprir as condições, ou se o cotista passar dos limites de participação, o cotista pessoa física perde a isenção ⁴.
• Sem garantia do FGC: o FII não consta da lista de produtos garantidos pelo Fundo Garantidor de Créditos ¹¹.

Imposto e regras dos FIIs no Brasil

Quem regula e como distribui

A CVM regula e fiscaliza os FIIs. A base legal é a Lei 8.668/1993, e a norma infralegal é o Anexo Normativo III da Resolução CVM 175/2022 ¹⁸. As cotas são negociadas na B3 ⁹.

O art. 10, parágrafo único, da Lei 8.668/1993 manda distribuir, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados pelo regime de caixa, com balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro ³.

Rendimentos de pessoa física

O art. 3º da Lei 11.033/2004 isenta de Imposto de Renda, na fonte e na declaração de ajuste anual, os rendimentos distribuídos por FII cujas cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsa ou em mercado de balcão organizado ⁴. As demais condições, em outubro de 2026, eram estas ⁴:

• o fundo deve ter, no mínimo, 100 cotistas;
• a isenção não vale para o cotista pessoa física que tenha 10% ou mais das cotas do fundo, ou cujas cotas deem direito a rendimento superior a 10%;
• ela também não vale para o conjunto de cotistas pessoas físicas ligadas que detenham 30% ou mais das cotas, ou cujas cotas deem direito a mais de 30% dos rendimentos.

Ou seja, parte das condições é do fundo (bolsa e número de cotistas) e parte é do cotista (sua participação). Essas exigências foram atualizadas pela Lei 14.754/2023, art. 41, que também deu prazo de adaptação aos fundos ⁵. A mesma lei ressalva de suas regras os FIIs e os Fiagro (fundos do agronegócio), que seguem a Lei 8.668/1993 ⁵. Sem isenção, a Lei 8.668/1993, art. 17, prevê Imposto de Renda retido na fonte sobre os rendimentos distribuídos ³.

Venda de cotas e mudanças recentes

O art. 18 da Lei 8.668/1993 fixa em 20% a alíquota sobre o ganho na venda de cotas ³.

A MP 1.303/2025 trazia, nos arts. 42 a 45, regras novas para FIIs: retenção de 17,5% na fonte sobre rendimentos, com 5% para pessoa física em fundos com 100 cotistas e cotas em bolsa, além de regras para o ganho na venda ⁶. Em 15 de outubro de 2026, a página da matéria no Congresso Nacional registrava a MP como "sem eficácia" ⁷. A Lei 15.270/2025 inseriu na Lei 9.250/1995 o art. 16-A (imposto mínimo) e excluiu da sua base, no § 1º, V, "i", os rendimentos de FIIs com cotas negociadas só em bolsa ou balcão organizado e com ao menos 100 cotistas ¹². Em outubro de 2026, a regra descrita nesta seção continuava a das leis citadas.

Regras em vigor em 15/10/2026; consulte as fontes para mudanças. Este texto não detalha como declarar FIIs no Imposto de Renda nem a tributação de pessoa jurídica ou de investidor estrangeiro.

Perguntas frequentes

FII paga Imposto de Renda sobre os rendimentos?

Para pessoa física, os rendimentos distribuídos são isentos se o fundo e o cotista cumprirem as condições do art. 3º da Lei 11.033/2004: cotas negociadas só em bolsa ou balcão organizado, ao menos 100 cotistas no fundo e limites de 10% por cotista e 30% para pessoas físicas ligadas ⁴. Em outubro de 2026, o ganho na venda da cota pagava 20% ³.

FII tem garantia do FGC?

Não. O FGC não inclui FII na lista de produtos garantidos ¹¹. O Portal do Investidor classifica o FII como renda variável sujeita a perdas patrimoniais ².

É possível resgatar as cotas de um FII?

Não. O FII é um condomínio fechado, e a lei proíbe o resgate de cotas ³. Para sair, é preciso vender a cota no mercado secundário ²⁹.

O rendimento do FII é fixo?

Não. Ele depende das receitas do fundo, e a lei exige distribuir ao menos 95% dos lucros apurados pelo regime de caixa ³. A queda da taxa de ocupação dos imóveis pode reduzir o valor ².

O que é P/VP em um FII?

É o preço da cota na bolsa dividido pelo valor patrimonial por cota. Mostra a relação entre preço e patrimônio contábil, sem dizer nada sobre a qualidade do fundo.

Para fechar

O FII é um fundo fechado que leva ao investidor comum a exposição ao setor imobiliário por meio de cotas negociadas em bolsa. A lei manda distribuir a maior parte dos lucros e isenta os rendimentos de pessoa física quando fundo e cotista cumprem as condições. O limite principal é o risco: o preço oscila, a renda varia, a saída depende do mercado e não há garantia do FGC. Para entender o veículo em geral, veja [[fundos-de-investimento]]; para os indicadores, veja [[preco-sobre-valor-patrimonial-p-vp]] e [[dividend-yield]].